Cinco soluciones para financiar las intervenciones de eficiencia energética en edificios sin desembolso para el propietario ni coste para las arcas públicas

Con motivo del Día Internacional de la Eficiencia Energética, que se celebra el 5 de marzo, Greenward Partners ha presentado el informe De la emergencia climática a la emergencia legislativa. Cinco soluciones financieras de impacto. En este estudio, se detallan las cinco soluciones que ha desarrollado para conectar a los propietarios y gestores de edificios con los capitales privados.

Asimismo, el informe recoge una propuesta, elaborada en colaboración con el despacho de abogados Pérez-Llorca, de las reformas normativas necesarias para crear el marco que permitan el desarrollo en España de estos mecanismos, que ya funcionan con éxito en otros mercados como Estados Unidos.

“Es momento de pasar de la emergencia climática a la emergencia legislativa para luchar contra el cambio climático”, ha afirmado Eduardo Brunet, CEO de Greenward Partners, la primera empresa de capital ecológico de España. “Es imposible que las cuentas públicas financien los 40.000 millones de euros que se necesitarán en España en los próximos diez años para conseguir los objetivos de eficiencia energética en edificios que ha acordado la Unión Europea. Es imprescindible y urgente hacer las modificaciones normativas que faciliten el flujo de la inversión privada hacia estos proyectos”, ha añadido.

“La primera fuente de energía sostenible es el ahorro energético y los edificios esconden un enorme potencial: el 82% de las viviendas en España es ineficiente energéticamente”, ha dicho Fernando de Roda, managing partner de Greenward. “La buena noticia es que hay un enorme volumen de recursos financieros en manos de inversores privados que demandan este tipo de proyectos de inversión, estables, garantizados, sostenibles y a largo plazo. Greenward ha puesto en marcha un paquete de soluciones con eficacia probada en otros mercados, que permiten vehicular el flujo de estos fondos privados hacia la inversión en eficiencia energética”.

Por todo ello, las soluciones desarrolladas por Greenward son:

1. La creación del Programa de Activación de Capital Ecológico en Edificios (Sistema PACE).

2. La regulación de la Hipoteca Verde.

3. Una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal para asegurar mayor certeza a la financiación de reformas energéticas en comunidades de vecinos.

4. El reconocimiento de las Certificaciones de Ahorro Energético (CAE).

5. La implantación del Sistema de Contratos de Eficiencia Energética Medida (MEETS, por sus siglas en inglés).

Estas propuestas permiten superar las dos grandes dificultades a las que se enfrenta este reto. Por una parte, la estructuración de productos financieros que cumplan con las necesidades de inversores y propietarios de edificios en términos de plazos, garantías, liquidez, costes y flujos de caja y por otra, activar el capital ecológico actualmente invisible en los edificios a través de su medición, certificación y posterior monetización.

El Sistema PACE es un mecanismo voluntario de financiación de reformas de eficiencia energética en inmuebles que facilita y abarata el acceso a los fondos necesarios. A través de estos préstamos, el 100% del coste de las mejoras de la eficiencia de los inmuebles se financia con fondos privados, con la única garantía del inmueble (garantía que se traspasa con en caso de venta), con un plazo de amortización de entre 20 y 25 años, un tipo de interés fijo, y el único límite en su importe del 20% del valor del edificio.

El repago de la financiación se canaliza a través de una contribución local especial no tributaria (no constituye un impuesto nuevo ni una subida de los existentes) que gira el ayuntamiento competente; cuyo importe total es equivalente a la cuota de amortización y los intereses de la financiación, y que goza del beneficio de hipoteca legal tácita sobre el edificio.

La experiencia de este mecanismo en otros países (en Estados Unidos se ha otorgado ya financiación por un valor cercano a 7.000 millones de dólares a través de este mecanismo) demuestra que el Sistema PACE genera beneficios para todos los agentes involucrados: propietarios, inversores, entidades locales y la sociedad en su conjunto.

La Hipoteca Verde es aquella que se establece como garantía de repago de créditos destinados a la reducción del consumo de energía o agua y generación o almacenamiento energético en inmuebles. Es una alternativa para facilitar la financiación de la eficiencia energética allí donde las entidades locales no implementen el Sistema PACE.

El sistema nacional de obligaciones de eficiencia energética obliga a las comercializadoras de gas y electricidad a unas determinadas cuotas anuales de ahorro energético, que se materializan en aportaciones financieras al Fondo Nacional de Eficiencia Energética. Como alternativa a estas aportaciones, la normativa española contempla la presentación de Certificados de Ahorro Energético (CAE) negociables, opción que aún no ha sido desarrollada reglamentariamente. Greenward aboga por la habilitación de un sistema de medición y cuantificación de los ahorros obtenidos en proyectos de eficiencia energética, que permita emitir estos CAE, transmisibles a, entre otras, las empresas obligadas al cumplimiento de esas cuotas de ahorro.

El sistema de Contratos de Eficiencia Energética Medida (MEETS), permitiría medir los ahorros energéticos obtenidos por las actuaciones de eficiencia energética acometidas en los inmuebles, bajo determinados parámetros establecidos.

Bajo el sistema MEETS, las empresas comercializadoras de energía facturan por los ahorros energéticos como un servicio de eficiencia (gasto operativo que podría ser repercutido a los arrendatarios), en la propia factura y junto al consumo real, de modo que se daría carta de naturaleza a dos tipos de energía en los inmuebles, la consumida y la ahorrada o energía eficiente, tan sostenible como el resto de las energías renovables. A través de este mecanismo, los propietarios de los inmuebles podrían financiar con cargo a estos ahorros el 100% de sus intervenciones para la mejora de la eficiencia energética, transmitiendo a los financiadores los certificados de ahorros energéticos generados en pago por la inversión en sistemas y proyectos de eficiencia en el edificio.

Para impulsar las intervenciones para mejorar la eficiencia energética en los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, que son la inmensa mayoría en los entornos urbanos, Greenward propone también reformar la Ley de Propiedad Horizontal, de modo que se incluyan, en el “deber de conservación” de los inmuebles que contempla la ley, las obras necesarias para alcanzar un determinado nivel de eficiencia energética y articular para ellas un régimen específico simplificado de mayorías en los acuerdos de la Junta de Propietarios, aclarando al mismo tiempo el proceso ejecutivo de las deudas contraídas por los vecinos respecto a la financiación concedida a la Comunidad en rehabilitaciones energéticas. Todo ello sobre la base del interés público de mejorar la eficiencia energética.

Reformas legislativas

La implantación de estos sistemas público-privados de financiación necesita de un ordenamiento jurídico que provea de todas las garantías para todos los participantes: propietarios de inmuebles, inversores y Administraciones Públicas.

“La ambición y el compromiso del Gobierno en la lucha contra el cambio climático son innegables y, sin duda, una buena noticia. Ahora se debe actuar con la rotundidad y la rapidez necesarias para poner en marcha las medidas que permitan conseguir las metas marcadas”, ha dicho Brunet. “Las cinco grandes medidas energéticas que la vicepresidenta de Transición Ecológica y Reto Demográfico, Teresa Ribera, ha anunciado para los primeros cien días de gobierno, son una oportunidad única para sentar las bases de estas reformas, especialmente el Anteproyecto de Ley de Cambio Climático y Transición Ecológica”, ha asegurado.

En este sentido, Greenward ha elaborado, en colaboración con Pérez-Llorca, una propuesta de modificaciones normativas, incluyendo un articulado específico, para permitir el desarrollo de los instrumentos de financiación mencionados que hagan posible alcanzar los objetivos de eficiencia energética.

Las modificaciones afectan al Texto Refundido de la Ley de Regulación de las Haciendas Locales, la Ley General Tributaria, el establecimiento de un sistema específico de convenios de colaboración entre el sector público y el sector privado, la Ley de Propiedad Horizontal, la Ley Hipotecaria y la Ley del Sector Eléctrico.

“Existe una oportunidad clara para generar un impacto amplio y profundo que contribuya a combatir el cambio climático; con beneficios para todos. Greenward está colaborando con las Administraciones para que la eficiencia energética disponga de los recursos financieros que necesita y lo seguiremos haciendo”, ha afirmado Brunet.

De Roda ha recordado que la Comisión Europea ha establecido como objetivo una mejora de al menos el 32,5% de la eficiencia energética para 2030 (39,6%, en el caso de España), respecto a los niveles de 2007. “En la próxima década se deberá invertir en estas renovaciones medioambientales en distintos sectores en España el equivalente a la suma de los presupuestos anuales de Sanidad y Educación”.

“Los fondos de pensiones y otras instituciones gestoras de ahorro de largo plazo son los mejores aliados de la inversión en eficiencia energética”, apunta De Roda. “Su perfil de inversor de largo plazo los hace más proclives a apoyar la inversión que cumpla con los objetivos medioambientales, sociales y de buen gobierno” (ESG, por sus siglas en inglés). “Además, la escasa rentabilidad de los productos tradicionales de renta fija está llevando al capital privado a destinar una cuota cada vez mayor hacia lo que se conoce como inversión de impacto”, añade.

“Con estas soluciones no sólo se atienden las necesidades financieras de propietarios e inversores, sino que también se contribuye al interés público general y a la lucha contra el cambio climático, a la mejora de la calidad del aire y el bienestar de las personas”, ha concluido Brunet.